همزمان با تشریح سه سناریوی محتمل، خوشبینانه و بدبینانه بازار ملک در کلاب‌هاوس «دنیای اقتصاد»، پدافند ضدتورمی مسکن در سال ۱۴۰۰ اعلام شد. در این هم‌اندیشی مجازی که جمعه شب در کلاب‌هاوس دنیای اقتصاد با عنوان «اقتصاد ایران؛ ارزیابی ۱۳۹۹، چشم‌انداز ۱۴۰۰» با حضور کارشناسان وصاحبنظران برجسته و فعالان بخش مسکن برگزار شد، همچنین نقشه مواجهه برای بدترین وضعیت قیمت مسکن در سال جاری به عنوان یکی از این سه سناریو، ارائه شد. هر چند این سناریو نسبت به دو سناریوی دیگر یعنی سناریوی محتمل و سناریوی خوشبینانه از احتمال کمتری برای بازار مسکن سال ۱۴۰۰ برخوردار است اما به عنوان سومین سناریوی بازار مسکن در سال جاری قابل لحاظ و توجه است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان برجسته وسخنران ویژه این برنامه در ارائه‌ای با همین مضمون در کلاب‌هاوس دنیای اقتصاد به تشریح موضوعات مرتبط با بخش مسکن، روند سال گذشته بازار ملک و آینده این بازار در سال جاری پرداخت. در این هم‌اندیشی مجازی همچنین کارشناسان به سوالات مهمی پاسخ دادند. از جمله این سوالات می‌توان به اینکه چه چیزی باعث جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر و ادامه آن در سال ۹۹ شد؟ آیا در شرایط فعلی بازار مسکن با تحولات مرتبط با سایر بازارها به تعادل رسیده است؟ امسال شرایط در بازار ملک به چه صورتی رقم خواهد خورد؟ و اینکه در صورت تحقق سناریوی بدبینانه در بازار مسکن دولت وسیاست‌گذار بخش مسکن باید چه اقدامی انجام دهد؟، اشاره شد.

عبده‌تبریزی، اقتصاددان با اشاره به نقش افزایش حجم نقدینگی به عنوان یکی از مهم‌ترین دلایل جهش قیمت در بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌ها در سال گذشته رشد نقدینگی را به عنوان عامل تعیین‌کننده قیمت دارایی‌ها مانند مسکن، سهام، ارز، طلا، خودرو و... اعلام کرد.در واقع در سال گذشته بیشترین رابطه و اثرگذاری بر قیمت دارایی‌ها از ناحیه رشد نقدینگی صورت گرفته است و همچنین بازار ارز را می‌توان به عنوان پیشران تحولات قیمتی سایر بازارها از سال ۹۷ معرفی کرد. در واقع از سال ۹۷ تحت تاثیر جهش قیمت ارز، قیمت و نرخ در سایر بازارها نیز روند صعودی به خود گرفت هرچند در مقاطعی از سال‌های ۹۸ و ۹۹ این نقش پیشران از بازار ارز به بازار معاملات سهام منتقل شد. نرخ ارز در سال ۹۷ جهش حدود۱۶۶درصدی را تجربه کرد. با این وجود هم‌اکنون سوال اساسی این است که آیا بازار، این دارایی‌ها را به تعادل کشانده است یا خیر؟

در این رابطه لازم است نرخ بازدهی و تورم در بازار دارایی‌ها در مقایسه با تحولات نقدینگی وهمچنین میزان افزایش قیمت دلار مورد بررسی قرار بگیرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم مسکن با نرخ رشد قیمت ارز، از سال ۹۴ تاکنون، هم‌اکنون به طور تقریبی به سطحی برابر رسیده است. در این زمینه پیش‌بینی‌ها در خصوص تحولات نرخ ارز که به عنوان عامل پیشران جهش قیمت در سال ۹۷ بازار مسکن را وارد فاز تورم شدید کرد می‌تواند سناریوی محتمل بازار مسکن ۱۴۰۰ را رقم بزند.

تشریح دو سناریوی محتمل وخوشبینانه

عبده‌تبریزی در بخشی از اظهارات جمعه شب خود در کلاب‌هاوس دنیای اقتصاد، سناریوی محتمل برای بازار مسکن سال جاری را در قالب سناریوی «کاهش قیمت واقعی مسکن» تشریح کرد. در واقع اگر ارز را متغیر پیشران در ورود بازار مسکن به فاز جهش قیمتی بدانیم، از آنجا که محتمل قیمت ارز در سال جاری چشم‌انداز کاهشی است، انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن نیز کاهشی شود. یعنی تورم مسکن از تورم عمومی جابماند. در واقع ضمن ادامه رشد خفیف قیمت در بازار مسکن در قالب سناریوی محتمل قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰، انتظار می‌رود تورم مسکن عقب‌تر از تورم عمومی حرکت کند. سناریوی محتمل قیمت دلار در سال جاری بر کاهش نرخ دلار تاکید دارد. با این استدلال که در صورت عایدی دلاری ناشی از انجام مذاکرات سیاسی که هم‌اکنون در وین در جریان است، این دلارها یا دست‌کم بخشی از آنها به بازار عرضه می‌شود. چرا که دولت علاقه‌مند نیست در پایان کار خود دلار را با سطح قیمت بالا به دولت جدید تحویل دهد. به این ترتیب انتظارات قیمت دلار کاهشی است و این انتظارات از این فرضیه نشات گرفته است. با توجه به شناسایی دلار به عنوان متغیر پیشران بازار مسکن در سال ۹۷ و عاملی که بازار ملک با تبعیت از جهش قیمت آن، وارد فاز تورم شدید شد، انتظار می‌رود در صورت کاهش نرخ در این بازار، بازار مسکن نیز در مسیر کاهش قیمت قرار بگیرد.

از سوی دیگر، در مقایسه تحولات بازار مسکن با تحولات نقدینگی و رشد حجم نقدینگی می‌توان چشم‌انداز پیش‌روی قیمت ملک در سال ۱۴۰۰ را ترسیم کرد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد از سال ۹۳ تا پایان بهمن‌ماه ۹۹ حجم نقدینگی ۱/ ۵ برابر شده است یا معادل حدود ۴۰۰ درصد رشد کرده است. اما تورم مسکن حدود ۶۰۰ درصد بوده یا به عبارت دیگر معادل ۲/ ۷ برابر رشد کرده است.

این موضوع نشان می‌دهد با توجه به رشد بالاتر قیمت مسکن در مقایسه با رشد نقدینگی، لازم است قیمت مسکن کاهش یابد تا نسبت بین تورم مسکن ونرخ رشد نقدینگی به تعادل برسد.

عبده‌تبریزی در این نشست مجازی با بیان اینکه بازار دارایی‌ها در سال‌های ۹۸ و ۹۹ شاهد رشدهای قابل‌ملاحظه‌ای در قیمت‌ها بوده است اعلام کرد: قیمت‌ها در بازار دارایی‌ها از جمله بازار مسکن، طلا، خودرو و... به دنبال پرش قیمت ارز، با رشد چشمگیر همراه شد. اما تورم مجدد دارایی‌ها در سال ۱۴۰۰ با توجه به چشم‌انداز کاهشی نرخ ارز بعید به نظر می‌رسد. در مورد قیمت مسکن نیز، به‌رغم رکود ساخت وساز و عرضه، احتمال افزایش ضعیف است. علت این موضوع به اضافه پرش قیمت مسکن و عدم کشش بازار ملک برای جهش‌های قیمتی مجدد مربوط می‌شود.

از سوی دیگر به دلیل کم شدن تقاضای سفته‌بازی و حجم معاملات ملک می‌توان چنین نتیجه گرفت که نقدینگی در سال ۱۴۰۰ روی بازار ملک تمرکز نخواهد کرد بلکه Over shoot یا اضافه پرش قیمتی رخ داده در سال‌های اخیر و ادامه آن در سال گذشته، امسال قیمت‌ها را تعدیل خواهد کرد.

بنابراین مجموعه عوامل درونی و متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن حاکی است امسال جهش قیمت ورشد چشمگیر در قیمت ملک قابل انتظار نخواهد بود. اما از آنجا که همچنان نوعی چسبندگی به قیمت‌ها از سمت عرضه در بازار وجود دارد سناریوی محتمل، کاهش قیمت واقعی مسکن است. یعنی رشد ملایم قیمت اسمی واحدهای مسکونی اما تورم کمتر در بازار ملک در مقایسه با تورم عمومی.

به این معنا که مالکان کاهش قیمت نخواهند داد اما تورم سال ۱۴۰۰ و شاید ۱۴۰۱ لازم است تا قیمت‌ها تعدیل شود و بخش مسکن از رکود خارج شود.

در حالی که دومین سناریوی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰(سناریوی خوشبینانه) حاکی از احتمال کاهش قیمت مسکن است، تحت تاثیر این تحلیل، می‌توان وقوع آن را ضعیف‌تر از سناریوی اول یا همان سناریوی محتمل که ناظر بر کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال جاری است دانست.

سناریوی خوشبینانه تکرار تجربه بازار مسکن در اواخر پاییز و اوایل زمستان سال گذشته مبنی بر کاهش قیمت اسمی مسکن را نشان می‌دهد. در این بازه زمانی قیمت اسمی مسکن تحت تاثیر افت بازدهی و نرخ‌ها در بازار دارایی‌ها (سهام و...) به دنبال کاهش انتظارات تورمی، حدود یک درصد افت کرد.

با این حال، سناریوی محتمل تحولات قیمتی بازار مسکن از دوربین رشد حجم نقدینگی و تحولات قیمت ارز نشان می‌دهد با توجه به اضافه پرش قیمت مسکن، افزایش حجم نقدینگی در سال ۱۴۰۰ نمی‌تواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد چرا که جمیع عوامل اثرگذار از این ناحیه بر بازار مسکن، نشان می‌دهد بازار ملک کشش جذب نقدینگی بیشتر را ندارد.

وضعیت درونی بازار مسکن نیز نشان از عدم کشش بازار برای ادامه جهش‌های قیمتی دارد. سال گذشته در نتیجه ترک خوردن بازار معاملات مسکن از ناحیه تعداد معاملات، انتظارات کاهشی تقویت شد. هم‌اکنون نیز این انتظارات وجود دارد و این موضوع باعث شده است حتی به‌رغم کاهش عرضه و رکود ساختمانی، بازار به دلیل ضعف تقاضا علائمی از جهش قیمت در نتیجه عدم تعادل عرضه و تقاضا از خود منعکس نکند. بنابراین هم از ناحیه ارز و هم از نظر حجم نقدینگی به عنوان مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بیرونی و هم از ناحیه کشش درونی بازار، انتظاری برای تورم مجدد مطرح نیست.

بررسی‌های انجام شده در این رابطه نشان می‌دهد، تحولات کاهشی قیمت ارز نیز مسیر کاهشی قیمت مسکن را هموار می‌کند. اما چسبندگی مالکان به سطح قیمت‌های بالا در بازار ملک با اثرگذاری روی تحولات رشد قیمت مسکن، منجر به کاهش رشد قیمت مسکن ودر نتیجه کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی خواهد شد.

روش مقابله با گزینه بدبینانه بازار

سومین سناریوی بازار مسکن ۱۴۰۰ براساس مباحث بررسی شده در نشست مجازی جمعه شب «دنیای‌اقتصاد» با صاحبنظران اقتصادی، سناریوی بدبینانه است. براساس این سناریو در صورت عدم کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در سال جاری، وزن بدبینی‌ها در بازار دارایی‌ها از جمله بازار مسکن افزایش خواهد یافت و در این صورت احتمال باقی‌ماندن یا احیای اضافه‌پرش در بازار مسکن هر چند ضعیف وجود دارد. اگرچه احتمال وقوع این سناریو به عنوان سناریوی بدبینانه ضعیف است اما این سناریو نیز قابل لحاظ است.

حسین عبده‌تبریزی، اما یک سامانه پدافندی برای مقابله با بروز سناریوی بدبینانه در صورت باقی ماندن ریسک‌های غیراقتصادی و عدم کاهش آنها در سال ۱۴۰۰ به عنوان نقشه مقابله و مواجهه با وضعیت بدتر در بازار مسکن ارائه می‌کند.

وی در کلاب‌هاوس «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد که بازار مسکن نیز مانند برخی دیگر از بازارهای دارایی‌، به حیاط خلوت مالیاتی تبدیل شده است؛ در صورتی که فعالیت در بازارهای تولیدی و صنعتی مستلزم پرداخت‌های مالیاتی است. همین موضوع باعث می‌شود نقدینگی به سمت بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن هجوم ببرد و این حملات ویرانگر به بازار منجر به اضافه پرش‌های قیمتی خواهد شد.

وی یک سامانه پدافند غیرتورمی برای مقابله با این وضعیت تشریح می‌کند که این سامانه ضدتورمی، سامانه مالیاتی است.

عبده‌تبریزی در این باره معتقد است: در وضعیت حیاط خلوت مالیاتی برای بازار دارایی‌ها، هر میزان نقدینگی هم که ایجاد شود بخش عمده‌ای از آن صرف گردش در بخش مالی اقتصاد می‌شود و بخش واقعی اقتصاد همچنان تشنه نقدینگی باقی می‌ماند. یکی از دلایل شکل‌گیری چنین ساختاری مالیات‌پذیری بخش تولیدی اقتصاد و عدم پرداخت مالیات برای بازده‌های غیرعادی در بخش مالی مبتنی بر نگهداری ارز، طلا، سکه و... است. با توجه به اینکه بازده‌های مبتنی بر دارایی‌هایی از این دست اغلب در معرض نظام مالیاتی قرار نمی‌گیرند اشخاص هم دلایلی برای حضور در بخش تولیدی کشور نمی‌بینند. در نتیجه نقدینگی بالای کشور به هر بخشی که حرکت می‌کند ویرانگری قیمتی را به دنبال دارد، اما در بخش تولیدی گردش نمی‌کند. منابع نهفته در املاک و مستغلات، ارز، طلا و... که به هیچ وجه مولد نیستند تنها موجب سلب منابع از گردش در بخش تولیدی کشور می‌شوند. این رفتار به ویژه در بخش زمین موجب جذب منابع بسیار زیادی شده و محرومیت بخش تولید از نقدینگی را به دنبال دارد.

با وجود این، در سال ۱۴۰۰ هم نمی‌توانیم از این نظر اوضاع را متفاوت پیش‌بینی کنیم. چرا که سیاست‌گذار بسته اقداماتی را معرفی نمی‌کند که از این مسیر به مسیر بهتری رهنمون شویم.

در واقع پدافند ضدتورمی بازار مسکن و بازار سایر دارایی‌های غیرمولد در سال جاری در برابر افزایش حجم نقدینگی پدافند غیرتورمی مالیاتی است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد وضع و دریافت دو نوع مالیات در بازار مسکن می‌تواند این سامانه مالیاتی را راه‌اندازی کند. اولین شکل دریافت این مالیات، وضع و دریافت مالیات سالانه املاک مسکونی از همه واحدهای مسکونی است. در این روش مالیاتی که در کشورهای پیشرفته دنیا به لحاظ ساماندهی بازار مسکن اجرا می‌شود، مالیات سالانه معادل ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز واحدهای مسکونی متناسب با منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته و ارزش آن از همه مالکان بدون استثناء دریافت می‌شود و از این طریق هزینه ملاکی برای مالکان افزایش می‌یابد. با افزایش هزینه ملاکی، عملا انگیزه‌های احتکار و ملاکی از بین می‌رود و واحدهای مسکونی اضافی به بازار عرضه می‌شود.

از سوی دیگر وضع و دریافت مالیات بر عایدی سرمایه نیز شکل دومی از راهکار ضدتورمی مالیاتی در بازار ملک است که لازم است در بازار مسکن کشور اجرایی شود. در قالب این مالیات هزینه‌های انجام سفته‌بازی و معاملات مکرر در بازار ملک که از عوامل اصلی جهش‌های قیمتی است به شدت افزایش یافته و ریسک معاملات سفته‌بازی برای سوداگران ملکی زیاد می‌شود.

این دو نوع مالیات با افزایش ریسک سفته‌بازی و احتکار در بازار ملک، زمینه‌های ساماندهی بازار مسکن و افزایش عرضه در بازار ملک و تبدیل شدن مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی را فراهم می‌کند و به عنوان راهکار یا پدافند ضدتورمی در بازار مسکن ۱۴۰۰ به سیاست‌گذار این بخش توصیه می‌شود.